ІПОТЕЧНИЙ (ЗЕМЕЛЬНИЙ) БАНК ЯК СУБ’ЄКТ КРЕДИТНИХ ПРАВОВІДНОСИН: СУЧАСНІ РЕАЛІЇ - Наукові конференції
Головна
UA RU EN

Вас вітає Інтернет конференція!

Вітаємо на нашому сайті

Рік заснування видання - 2014

ІПОТЕЧНИЙ (ЗЕМЕЛЬНИЙ) БАНК ЯК СУБ’ЄКТ КРЕДИТНИХ ПРАВОВІДНОСИН: СУЧАСНІ РЕАЛІЇ

27.06.2018 09:00

[Секція 3. Цивільне та сімейне право. Цивільне процесуальне право. Комерційне право. Житлове право. Зобов’язальне право. Міжнародне приватне право. Трудове право та право соціального забезпечення]

Автор: Цвігун Ірина Мирославівна, адвокат, викладач кафедри цивільного права і процесу Тернопільського національного економічного університету


Як свідчить досвід минулих поколінь, розвиток  іпотеки земельних ділянок на теренах України тісно пов’язаний із становленням приватної форми власності на землю, розвитком державного земельного кадастру та спеціалізованого банківського сектору (земельних (іпотечних) банків). 

Закладаючи концептуальні положення земельної реформи,  законодавець не відійшов від фундаментальних засад минулого, підтвердженням цьому є схвалена 18 грудня 1990 року Постанова Верховної Ради Української РСР «Про земельну реформу»[1]. 

Відтак, реформування у сфері земельних відносин зумовило подальший розвиток відносин власності на землю, ринку земель, кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування, удосконалення нормативно-правової та методичної бази. На даний час прийнято низку нормативно-правових актів, проте, законодавча невизначеність і надалі має місце.  Зокрема, це стосується питання формування спеціалізованого банківського сектору (земельних (іпотечних) банків).

Безсумнівно, що економічний зміст відносин іпотеки є первинним стосовно юридичного змісту іпотеки як цивільно-правового інституту. Відтак і обсяг інтересів та прав сторін відносин іпотеки є похідними від економічного підґрунтя та економічних пріоритетів, які ставлять перед собою суб’єкти економічних відносин. Не дивлячись на те, що інститут іпотеки є інститутом зобов’язального права – забезпечення зобов’язання – саме в його економічному сенсі стосовно наслідків іпотеки криється особливість природи її правового регулювання. 

Висуваючи особливу умову для іпотекодержателя земельних ділянок, зокрема земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вводячи такий суб’єкт як земельний банк, зокрема у положеннях  ЦК України [2], що стосуються регулювання інституту застави, а також нормах та вимогах Закону України «Про іпотеку» [4] та ЗК України [3], законодавець залишає статус такого суб’єкта у правовій невизначеності, не зазначаючи навіть відсилання до спеціального законодавчого акту. 

За загальним правилом, і у випадку відсутності обмежень встановлених законом, іпотекодержателем може бути будь-який суб’єкт суспільних відносин, навіть держава та органи місцевого самоврядування через механізм бюджетного кредитування.  Відповідно до ст. 18 Закону України «Про іпотеку»,  суб’єктами договору іпотеки можуть бути не лише фізичні та юридичні особи резиденти, але і нерезиденти. Попри це, ч. 4 ст. 133 ЗК України визначено, що «заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки» [3]. Відтак, можна зробити висновок, що таким суб’єктом може бути й іноземний банк. Це цілком відповідає положенням вітчизняного законодавства в сфері регулювання іпотечних відносин, що найменше не суперечить йому.

Беручи до уваги положення наведеної норми О. С. Харченко приходить до цілком логічного висновку, що «заставодержателями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути не тільки банки, але й інші суб'єкти права, що надають кредити під заставу земельних ділянок, призначених, наприклад, для жилої та громадської забудови» [5, с. 148]. Такий висновок є очевидним і справедливим для всіх інших категорій земель.Саме з цим О. С. Харченко пов’язує й іншу «не менш складну проблему, якою є формування системи земельно-іпотечних банків для здійснення заставно-іпотечних операцій із земельними ділянками на вторинному ринку землі. Прийняття Закону України про земельний іпотечний банк випливає безпосередньо із норм ЗК України. Робота над відповідним законопроектом розпочалась вже давно, ще у 1999 р. було підготовлено перший законопроект, у подальшому було розроблено ще декілька. Разом із тим, суттєвих зрушень у цьому напрямку не відбулось, деякі з них не було підтримано Верховною Радою України, інші - відкликано суб'єктом законодавчої ініціативи» [5, с. 148].

Щодо правової природи та змісту правосуб’єктності сторін відносин іпотеки з приводу земельної ділянки, то, як слушно зазначає В.М. Наумов, правам і обов'язкам як заставодавця, так і заставодержателя за договором іпотеки притаманні, з одного боку, речово-правові риси, наприклад, заставодавець зберігає право користування  земельною ділянкою, він має право отримувати від неї дохід. З іншого боку, їм також притаманні зобов'язально-правові риси, наприклад, предметом застави можуть бути не тільки земельні ділянки, але й майнові права (вимоги) щодо них. Підстави виникнення іпотечних правовідносин мають складний, комплексний характер і не зводяться лише до одного юридичного факту – наявності договору іпотеки  [6, с. 162-163]. Така позиція дослідника свідчить про те, що сам правовий статус суб’єктів відносин іпотеки є похідним, якщо не від основного зобов’язання, то щонайменше від статусу таких суб’єктів в основному зобов’язанні. 

А це означає, що правовий статус іпотекодержателя, якщо ним виступає, наприклад, банк або інша організація (кредитна спілка чи фінансова установа) обтяжується особливостями правового статусу таких суб’єктів, що регулюється відповідним спеціальним законодавством. Більше того, на такі суб’єкти поширюються особливості їх правового статусу, визначеного в законодавстві та вимоги щодо основної діяльності. Що є важливим, зокрема для земель сільськогосподарського призначення, оскільки збереження (консолідація) природнього ресурсу є прерогативою державної політики у реформуванні земельних правовідносин.

Зазначимо, що логіка економічних процесів така: з одного боку існують суб’єкти системи, що мають вільні грошові кошти, прагнучи їх розмістити задля отримання прибутку, і, з іншого боку, є суб’єкти, які потребують додаткових коштів для досягнення своїх економічних цілей» [7, с. 332-332]. Така схема відносин отримала законодавче закріплення в Законі України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном [8].

В свою чергу, відповідно до ст. 28 Закону України «Про іпотеку», суб'єктом рефінансування є банки та інші фінансові установи, в тому числі спеціалізована іпотечна установа. Рефінансування іпотечних кредиторів здійснюється суб'єктами рефінансування за рахунок коштів, отриманих від розміщення іпотечних цінних паперів. Іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов'язань за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб [4]. Таким чином, можна констатувати той факт, що відносини з приводу іпотеки земельної ділянки породжують і низку інших відносин, зокрема щодо інвестування в іпотечні сертифікати. Але ці відносини є похідними, вони не включаються в зміст іпотечних правовідносин, не зазначаються в іпотечному договорі та не можуть розширювати коло суб’єктів відносин саме іпотеки земельної ділянки.

Тому, вважаємо, що відносини з приводу іпотеки земельної ділянки слід обмежити виключно відносинами, які виникають між іпотекодавцем та іпотекодержателем з приводу земельної ділянки. Всі інші відносини є похідними від іпотечних, та кореспондуються з ними в силу особливості правового режиму предмету іпотеки.

Таким чином, підводячи підсумки слід акцентувати увагу на тому, що  існування відносин іпотеки земельної ділянки є важливим елементом для розвитку господарської діяльності у таких сферах як фермерське, селянське господарство, промислове та інше будівництво. Існування специфічних суб’єктів відносин іпотеки земельної ділянки, є наслідком особливостей правового режиму останньої. Це стосується земель сільськогосподарського призначення, щодо яких існує окрема вказівка в законодавстві, але практичний стан реалізації відносин іпотеки таких земель пов'язаний із багатьма проблемами які потребують врегулювання, зокрема, як нами було встановлено вище, із неурегульованістю статусу Земельного банку. 

Насамкінець, звертаємо увагу, що на сучасному етапі низка концептуальних змін соціально-економічного розвитку України обумовлює нові суспільні потреби. Зокрема, необхідним є  врегулювання у правому полі статусу земельного банку  у більш широкому контексті завдань і зобов’язань, спрямованих на захист права власності та забезпеченні  сталого розвитку агропромислового комплексу, житлового та промислового будівництва, з метою  законодавчого забезпечення завершення земельної реформи.

Література:

1. Постанова Верховної Ради Української РСР «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 року № 563-XII [Електронний ресурс] – Режим доступу:http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/563-12.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV [Електронний ресурс] – Режим доступу:http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15/print1510152422533720.

3. Земельний кодекс України  від 25.10.2001 № 2768-III [Електронний ресурс] – Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/.

4. Про іпотеку: Закон України від 05.06.2003 № 898-IV [Електронний ресурс] – Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/898-15/parao235#o235.

5. Харченко О. С. Питання правового врегулювання застави земельних ділянок та звернення стягнення на них / О. С. Харченко // Часопис Київського університету права. — 2010. — № 3. — С. 147-151.

6. Наумов В. М. Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации: дисс. к.ю.н. ; специальность: 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право» / В. М. Наумов. – М.: 2007. – 180 с

7. Дребот-Лабецька Л. М. Іпотечна система: дефініція, структура, суб’єкти/ Л. М. Дребот-Лабецька // Соціально-економічні проблеми сучасного періоду України. - 2014. - Вип. 5. – С. 330-341.

8. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України Закон від 19.06.2003 № 979-IV [Електронний ресурс] – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/979-15.

______________________

Науковий керівник: Слома Валентина Миколаївна, кандидат юридичних наук, доцент, заступник декана юридичного факультету Тернопільського національного економічного університету

Creative Commons Attribution Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
допомога Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Інші наукові праці даної секції

Конференції

Конференції 2024

Конференції 2023

Конференції 2022

Конференції 2021

Конференції 2020

Конференції 2019

Конференції 2018

Конференції 2017

Конференції 2016

Конференції 2015

Конференції 2014

:: LEX-LINE :: Юридична лінія

Міжнародна інтернет-конференція з економіки, інформаційних систем і технологій, психології та педагогіки

Наукові конференції

Економіко-правові дискусії. Спільнота